Immer mehr Wohnungen im Baurechtseigentum – sinnvoll oder Bauernfängerei?

In Österreichs Großstädten werden Baugründe zunehmend knapp. Das ist auch ein Problem für viele Bauträger, die davon leben, ganze Wohnblöcke zu errichten und die darin befindlichen Wohnungen an Privatpersonen zu verkaufen. Nicht zuletzt deshalb, greift man jetzt immer mehr auf ein Modell zurück, dass es schon lange gibt, aber in weiten Teilen Österreichs weitgehend unbekannt ist: Das Baurecht.

Was bedeutet Baurecht?

Das ist schnell erklärt. Bei einem “normalen” Wohnungskauf ist es üblicherweise so, dass einem nach Kaufabschluss ein Teil des Grundstückes gehört. (Bei einem Hauskauf das ganze.) Wer aber eine Immobilie auf einem Baurechtsgrund kauft, erwirbt ausschließlich das Gebäude bzw. die Wohnung, aber nicht das Grundstück. Letzteres bleibt im Fremdbesitz. Der Besitzer kann z.B. eine Privatperson, eine Stiftung oder eine Firma sein. Man verpflichtet sich beim Kauf, laufend einen sogenannten Baurechtszins an den Eigentümer zu bezahlen. Die Höhe bemisst sich üblicherweise an der genutzten Fläche. (Wohnfläche und andere, gemeinsam genutzte Flächen im Haus) Das Modell ist vergleichbar mit einer Pacht. Das Baurecht hat aber gegenüber der Pacht einen großen Vorteil: Man steht mit seiner Wohnung ganz im Grundbuch. Es besteht dahingehend kein Unterschied zu anderen Eigentumswohnungen.

Nachteile des Baurechts

Das Bauchrecht wird oft kritisch gesehen. Es gibt im Internet Foren, in denen das Baurechtsmodell sogar als Bauernfängerei bezeichnet wird. Der Baurechtsvertrag wird nämlich auf einen bestimmten Zeitraum (z.B. 99 Jahre) abgeschlossen. Wenn der Vertrag nach Ablauf dieses Zeitraumes nicht verlängert wird, geht das Gebäude in das Eigentum des Grundstückseigners über. Der Eigentümer der Wohnung wird also mehr oder weniger enteignet. Der Gesetzgeber sieht eine Entschädigungszahlung von gerade einmal einem Viertel des Wertes vor.

Hat das Baurecht auch Vorteile?

Ganz klar: Ja. Andernfalls würde sich niemand darauf einlassen. Die Kosten für Immobilien auf Baurechtsgründen sind meistens deutlich niedriger als bei vergleichbaren Objekten, und somit erschwinglicher. Insbesondere junge Familien haben so in Städten mit einem sonst eher hohen Preisniveau, die Möglichkeit an Eigentum zu kommen. Doch es hängt sehr stark von der Immobilie und der Nutzung ab, ob das Baurecht empfehlenswert ist.

Wann Baurecht sinnvoll ist und wann nicht

Man muss damit rechnen, im Laufe des Lebens mehr Geld an den Grundstückseigentümer zu zahlen, als man durch den vergünstigten Preis gespart hat. Wohnungen im Baurecht sind also keine sehr guten, langfristigen Anlageobjekte. Wer darin dauerhaft wohnt, hat den Vorteil, dass die Immobilie irgendwann abbezahlt ist. Man zahlt dann zwar noch immer die Betriebskosten und den Baurechtszins, aber diese Kosten liegen unter Umständen deutlich unter dem, was eine vergleichbare Mietwohnung kosten würde. Es ist also dringend notwendig, alles penibel durchzurechnen. Man sollte dabei aber nicht auf ‘Soft Facts’ wie Lebensqualität vergessen. Auch das hat einen bestimmten Wert, der für jeden individuell ist.

Knackpunkt Laufzeit

Einen Punkt haben wir uns noch nicht angeschaut. Und das ist mitunter der wichtigste. Nämlich die Laufzeit des Baurechtsvertrages. Die gesetzliche Maximaldauer beträgt 100 Jahre. Häufig wird sie auf 99 Jahre festgesetzt. Die Laufzeit beginnt mit der Errichtung des Gebäudes. Wer also in einen Neubau zieht, hat im besten Fall noch 98 Jahre vor sich. Man kann also Jahrzehnte in der Wohnung leben, ohne auch nur ansatzweise an eine drohende Enteignung denken zu müssen.

Wer jedoch eine Wohnung im Baurecht kauft, deren Baujahr schon viele Jahre zurück liegt, sollte sich das gut überlegen. Es besteht die Gefahr, dass bereits einige Jahrzehnte vor Ablauf des Vertrages Investitionen in das Gebäude ausbleiben. Wer investiert schon gerne Geld in ein Gebäude, das einem bald nicht mehr gehören wird? Anders sieht es natürlich aus, wenn eine Verlängerung des Vertrages beschlossen wurde.

Auffällig ist, dass es immer öfter auch von Haus aus kürzere Laufzeiten gibt. So stehen in Wien Objekte mit einer Laufzeit von 60 Jahren und in Vorarlberg mit sogar nur 30 Jahren. Ob solche Angebote wirklich attraktiv sein können, muss jeder für sich selbst entscheiden.

Eines ist aber bei allen Varianten wichtig: Der Taschenrechner.

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